Сдача квартиры в аренду - схема, которую десятилетиями считали надёжной и понятной, - больше не даёт тех цифр, на которые рассчитывают инвесторы. По имеющимся данным, к маю 2026 года средняя доходность однокомнатной квартиры в городах-миллионниках опустилась до 5,9% годовых. Это не просто мало. Это меньше, чем дают многие консервативные финансовые инструменты - без хлопот с арендаторами и ремонтом.

Срок окупаемости растёт - а вместе с ним и вопросы

Средний срок возврата вложений в жилую аренду достиг 17 лет. Но это - по России в целом. В столицах картина мрачнее:

• Москва - 24,7 года
• Санкт-Петербург - 23,7 года
• Казань - 22,8 года

Почти четверть века, чтобы отбить вложение. И это без учёта налогов, простоев, коммунальных расходов и очередного ремонта после съезда жильцов. Реальная доходность для большинства собственников окажется ещё скромнее.

Причина дисбаланса - в разной скорости роста цен и ставок. За последний год квартиры подорожали в среднем на 6,1%, а аренда прибавила лишь 0,8%. Объект дорожает, но доход от него топчется на месте. Экономика не сходится.

Коммерческая недвижимость играет по другим правилам

Качественная коммерческая недвижимость в Москве генерирует 9-12% годовых только на арендном потоке. Совокупная доходность с учётом переоценки объектов по итогам первого квартала 2026 года у профессиональных игроков рынка превышала 18% годовых.

Разрыв принципиальный. В коммерческом сегменте стоимость объекта напрямую привязана к тому, сколько он зарабатывает. Растёт арендная ставка - растёт и цена актива. Именно поэтому инвесторы здесь сначала смотрят на арендатора, условия договора и механизм индексации - и лишь потом на метраж и локацию.

Что это значит для частного инвестора

Квартира не стала плохим активом. Как инструмент сохранения капитала она по-прежнему работает - особенно в условиях инфляции. Но рассчитывать на стабильный денежный поток с жилой аренды сегодня всё сложнее.

Те, кто ищет сочетание регулярного дохода и роста стоимости вложений, всё активнее разворачиваются в сторону коммерции. Склады, торговые помещения, офисы - рынок становится доступнее, в том числе через коллективные форматы инвестирования. Порог входа снижается, а доходность остаётся на уровне, с которым жилой сектор сегодня просто не может конкурировать.